In unserer täglichen Praxis stoßen wir auf einige Fragen, welche Interessenten und Immobilienkäufer beim Immobilienkauf immer wieder haben. Im folgenden stellen wir hier die gängigsten Fragen und Antworten für Sie zusammen.
Höhe Kaufnebenkosten (Bayern!):
Grunderwerbsteuer: 3,5% vom notariell beurkundeten Kaufpreis
Notarkosten ca.: 1,5%
Grundbucheintrag: ca. 0,5%
Maklergebühren: ca. 2,5%
Kündigungsfristen:
Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei
Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es bei der Kündigung durch den Mieter nicht an!
Erfolgt die Kündigung dagegen vom Vermieter, hängt die Kündigungsfrist von der Mietdauer ab. Es gilt hier die folgende Staffelung:
0 – 5 Jahre: 3 Monate
5 – 8 Jahre: 6 Monate
Ab 8 Jahren: 9 Monate
Achtung: Bei der Kündigung vom Vermieter muss dieser schriftlich begründen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung hat, z. B. Kündigung wegen Eigenbedarf. Der Eigenbedarf darf in erster Linie nur für den Vermieter/ Eigentümer selbst oder nahe Verwandte angemeldet werden. Mieter haben die Möglichkeit, bis zwei Monate vor dem Auszugstermin Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Der Widerspruch muss dann schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablaufdauer der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Aber die Frist von zwei Monaten gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen. Härtefälle, welche einen solchen Widerspruch gegen die Kündigung begründen können, sind beispielsweise fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter, eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren, drohende Obdachlosigkeit oder schwere Erkrankung, Behinderung/ Invalidität Legt der Mieter gegen die Kündigung Widerspruch ein und erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht entscheiden, ob der Widerspruch gerechtfertigt ist. Dabei wägen die Richter ab, was entscheidender ist: die Härte für den Mieter oder das Interesse des Vermieters an einem Auszug. Sollten Sie als neuer Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen achten Sie bitte auf folgendes: Kündigen Sie erst, wenn die Grundbucheintragung vollzogen ist (d.h. wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch als solcher eingetragen sind). Kündigen Sie schriftlich und per Einschreiben. Hier finden Sie eine beispielhafte Kündigung auf Eigenbedarf << Formular Kündigung Eigenbedarf >>
Mietkaution beim Eigentümerwechsel:
Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter einer Wohnung in der Regel als Mietkaution von seinem Mieter verlangen. Bei einem Eigentümerwechsel geht die geleistete Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer ist dafür zuständig die Übergabe der Kaution vom Verkäufer der Immobilie zu verlangen. Der Erwerber/ neuer Eigentümer haftet bei Beendigung des Mietverhältnisses als neuer Vermieter, und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution vom Verkäufer bekommen hat oder nicht, § 566a BGB. Ist die Übertragung der Kaution vom ehemaligen Eigentümer an den neuen Eigentümer allerdings ohne die Zustimmung des Mieters erfolgt und zahlt der neue Wohnungseigentümer die Kaution am Ende der Mietzeit nicht zurück, so haftet nach § 566a Satz 2 der Vorbesitzer dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution. Um Käufer (neuer Eigentümer) und Verkäufer (ehemaliger Eigentümer) also abzusichern, ist es sinnvoll sich vom Mieter eine schriftliche Abtretungserklärung unterschreiben zu lassen, in welcher sich der Mieter damit einverstanden erklärt dass seine bei Einzug geleistete Kaution vom ehemaligen Eigentümer/ Vermieter auf den neuen Eigentümer übergeht.